Алекс Рэдфорд из Мой адвокат в Испании Недавно он участвовал в выставке недвижимости в Лондоне, которую посетили более 4,000 человек, и был поражен количеством людей, обеспокоенных юридическими аспектами покупки недвижимости в Испании. Фактически, он заметил реальные опасения среди участников по поводу рисков сноса, проблем с лицензированием и наследования долгов, что, по словам многих, удерживало их от покупки недвижимости.
«К нам на стенд подошло несколько человек и сказали, что юридические проблемы, связанные с владением недвижимостью в Испании, мешают им ее купить», — объясняет Алекс. «Во время одной из презентаций я попросил поднять руки тех, кто обеспокоен юридическими вопросами, касающимися покупки недвижимости в Испании, и большой процент людей поднял руки».
Наибольшее беспокойство вызывала возможность сноса их недвижимости или потеря права собственности из-за проблем с лицензиями или неоплаченными счетами. Среди других опасений были: покупка недвижимости с долгами и незнание того, какие платежи необходимо внести для сохранения права собственности на неё.
Очень жаль, что страх и беспокойство мешают людям осуществить свою мечту о собственном доме в Испании, особенно потому, что при наличии правильных советов, информации и поддержки можно совершить покупку с уверенностью и полной юридической защитой».
Чтобы помочь покупателям преодолеть эти опасения, Алекс объясняет, какие проблемы могут возникнуть и какие шаги можно предпринять, чтобы защитить себя от них.
Скрытые опасности покупки недвижимости в Испании и как их избежать.
«Покупка недвижимости в Испании сопряжена с уникальными юридическими трудностями», — объясняет Алекс. «Однако существуют механизмы контроля и сдержек, позволяющие избежать долгов или проблем, связанных с законодательством о планировании застройки».
Здесь Алекс перечисляет самые распространенные юридические ошибки, которых следует избегать, и способы их предотвращения.
- Наследование долгов продавца (Нагрузки): Если у предыдущего владельца были неоплаченные местные налоги на недвижимость (IBI), неоплаченные коммунальные платежи или непогашенная ипотека, эти обязательства переходят к вам в момент подписания документов о праве собственности, включая задолженность по коммунальным платежам за период до 5 лет. Однако проверить наличие долгов, обременений или залогов, связанных с недвижимостью, очень просто: достаточно запросить Nota Simple в испанском земельном реестре, и он покажет вам все. Ваш юрист может затем включить в условия продажи требование о погашении этих долгов до покупки.
- Нелегальные сборки и отсутствующие лицензии: Это особенно часто встречается в случае со старыми домами или загородными участками, где пристройки, бассейны или целые строения были построены без разрешения на строительство. Вам необходимо убедиться, что разрешение на первое заселение (LPO) выдано мэрией, поскольку это подтверждает соответствие объекта всем требованиям планирования и законность проживания в нем. Если вы рассматриваете покупку недвижимости, у которой отсутствует такое разрешение, вы часто можете легализовать ее при наличии соответствующей поддержки. Варианты включают: подачу заявления на получение LPO задним числом, использование документа, называемого «Ответственная декларация» (Declaración Responsible), подтверждающего соответствие объекта градостроительным нормам и правилам безопасности, или разрешение на снос (AFO), которое защищает объект от будущих приказов о сносе. Важно отметить, что сносы происходят очень редко, и, несмотря на некоторые громкие дела, существуют механизмы защиты для владельцев, даже если необходимые разрешения не были получены. Однако правильная юридическая консультация имеет решающее значение для вашей защиты.
- Риски, связанные с застройщиками, предлагающими жилье на этапе строительства: Как это часто бывает в строительном секторе, застройщики могут столкнуться с финансовыми трудностями, задерживать проекты на неопределенный срок или обанкротиться до завершения строительства, что ставит под угрозу ваши поэтапные платежи. Однако платежи покупателей, приобретающих недвижимость на этапе строительства, теперь защищены надежными банковскими гарантиями. Эти гарантии обеспечивают защиту каждого поэтапного платежа, который вы вносите застройщику.банковская гарантияЕсли застройщик обанкротится или не завершит строительство в срок, банк юридически обязан вернуть вам деньги.
Во избежание подобных проблем необходимо проявлять строгую осмотрительность и с самого первого дня устанавливать четкие профессиональные границы. Крайне важно нанять независимого испаноязычного специалиста. Адвокат, Вам нужен не юрист продавца или застройщика, а не адвокат. Для проверки правового статуса недвижимости перед подписанием договора бронирования или внесением залога необходим независимый, зарегистрированный испанский юрист, действующий исключительно в ваших интересах. Также рекомендуется поручить ему организовать своевременную оплату коммунальных платежей, муниципальных налогов и платы за вывоз мусора, чтобы избежать накопления долгов, которые могут поставить под угрозу вашу недвижимость.
Наличие независимого юриста на вашей стороне защитит вас от будущих проблем и позволит спокойно наслаждаться владением недвижимостью в Испании.
Автор Подробнее
Алекс Рэдфорд — юрист с двойной квалификацией: английский солиситор и испанский адвокат, а также партнер юридической фирмы. Мой адвокат в ИспанииОн — опытный юрист с обширными знаниями в области международных и трансграничных отношений, специализирующийся на международных контрактах, коммерческой и жилой недвижимости, планировании наследства, завещаниях, наследовании и таймшерах.
Юридическая фирма My Lawyer in Spain предоставляет независимые юридические услуги на английском языке всем, кто имеет интересы в Испании. Независимо от того, покупают ли клиенты недвижимость, переезжают или просто нуждаются в составлении завещания, они готовы помочь упростить этот процесс. Их опытные юристы и адвокаты могут предложить качественные юридические услуги по всей Испании, предоставляя четкие, практичные и надежные консультации.
